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Rénovation et travaux de copropriété

Vous habitez un logement en copropriété ? Votre immeuble accuse son âge et des travaux de rénovation s’imposent ? Comment rénove-t-on un immeuble en copropriété ? Quelles sont les différentes étapes du projet ? Quelles sont les obligations réglementaires et les aides envisageables ? Nous vous proposons de faire un point complet sur les principales questions qui se posent en cas de rénovation en copropriété.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

> Une copropriété est une organisation juridique du droit de la propriété (loi 65-557 du 10 juillet 1965).

> Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire détient au moins un lot composé obligatoirement :

– d’une partie privative (appartement, place de parking, cave, etc.),
– d’une quote-part de parties communes (cour, voie d’accès, espaces verts, chaufferie, ascenseurs, escaliers, couloirs, toiture, etc.), indissociables et évaluées en «  tantièmes » (ou « millièmes »).

+ Bon à savoir : Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible. La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles font l’objet pour chaque copropriété d’un règlement de copropriété écrit. Ce dernier contient de nombreuses informations à la fois sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de chaque lot.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

La collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu’une société. Il se réunit obligatoirement chaque année (assemblée générale des copropriétaires).

> Qu’est ce que l’assemblée générale ?

Lors de cette assemblée générale annuelle, l’ensemble des copropriétaires présents statue sur les comptes de l’année écoulée et le budget prévisionnel de l’année future.

Le budget prévisionnel voté correspond au montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chaque copropriétaire. Depuis janvier 2017, le syndicat doit également statuer sur la provision pour fonds de travaux (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots). L’assemblée générale des copropriétaires vote aussi les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes.

Pour exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes :

1. Le syndic de copropriété : il est mandaté par le syndicat des copropriétaires qu’il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat et reste en veille pour l’informer des nouvelles obligations législatives et réglementaires. Le syndic peut être bénévole (c’est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés) ou professionnel.

2. Le conseil syndical : composé de copropriétaires élus, il est chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Règlement travaux copropriété : Qui décide ?

Dans le cadre d’un projet de rénovation d’un immeuble en copropriété, trois types de travaux de rénovation peuvent être engagés :

Travaux copropriété et parties communes

Ce type de travaux concerne les parties communes ou les équipements communs et intéressent de ce fait tous les copropriétaires.

Selon la nature des travaux, le décisionnaire est soit l’assemblée générale des copropriétaires, soit le syndic.

> Le plus souvent, les gros travaux de rénovation sont obligatoirement votés et provisionnés en assemblée générale.
> Ce qui relève de l’entretien courant ou de l’urgence mettant en péril la sauvegarde de l’immeuble est du ressort du syndic dès lors que l’assemblée générale donne son quitus.

+ Bon à savoir : Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible. La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles font l’objet pour chaque copropriété d’un règlement de copropriété écrit. Ce dernier contient de nombreuses informations à la fois sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de chaque lot.

Travaux en copropriété et parties privatives

Ce type de travaux est engagé par les copropriétaires sur leur partie privative respective. Les travaux sont réalisés à leurs frais. De manière générale, pour ce type de travaux le copropriétaire est libre de faire ce qu’il veut sauf quand les travaux sont susceptibles de :

> modifier les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (agrandissement d’une fenêtre, transformation d’un balcon en véranda, etc),

> porter atteinte à la solidité de l’immeuble (travaux sur mur porteur notamment).

+ Dans ces cas particuliers, le copropriétaire doit avant tout travaux obtenir l’autorisation de l’assemblée générale lors d’un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives

Les travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives comme notamment des travaux d’isolation thermiques, le remplacement des radiateurs ou des fenêtres, peuvent être inclus dans les scénarios de travaux votés en assemblée générale. Ce type de travaux est financé individuellement par le propriétaire.

+ Bon à savoir : depuis 2010, outre le règlement intérieur, chaque immeuble en copropriété doit également tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Ce dernier permet d’assurer le suivi des contrats d’entretien/maintenance de l’immeuble et des travaux importants qui ont été effectués les années précédentes. Ce carnet d’entretien est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d’un lot de la copropriété.

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